Vendre un bien immobilier dans le canton de Vaud implique de s’acquitter d’un impôt sur le gain immobilier. Ce prélèvement ne concerne pas la valeur totale du bien, mais uniquement la plus-value nette réalisée depuis l’achat.
Comment se calcule cet impôt ?
Le calcul s’effectue en trois étapes principales :
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Déterminer le gain immobilier net
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Il s’agit de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, après déduction des frais admis (travaux justifiés, frais de courtage, notaire, etc.).
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Appliquer le taux d’imposition
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Ce taux dépend de la durée de détention du bien : plus vous avez gardé le bien longtemps, plus le taux baisse. Les années d’occupation personnelle comptent double.
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Prendre en compte les exonérations et seuils
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Si le gain est inférieur à CHF 5’000, il n’y a pas d’impôt à payer.
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Barème des taux d’imposition (2025, canton de Vaud)
| Durée de détention | Taux d’imposition approximatif |
|---|---|
| Moins de 1 an | 30% |
| 5 ans | 19% |
| 10 ans | 14% |
| 20 ans | 9% |
| 24 ans et plus | 7% (taux plancher) |
Les années d’occupation personnelle comptent double pour le calcul du taux.
Exemple concret
Imaginons que vous ayez acheté une maison à Lausanne en 2010 pour un million de francs. Vous la vendez en 2022 pour un million quatre cent mille francs.
Vous avez effectué pour cinquante mille francs de travaux déductibles et payé vingt mille francs de frais de courtage.
Calcul du gain net :
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Prix de vente : 1’400’000 CHF
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Prix d’achat : 1’000’000 CHF
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Travaux déductibles : 50’000 CHF
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Frais de courtage : 20’000 CHF
Gain immobilier net = 1’400’000 – (1’000’000 + 50’000 + 20’000) = 330’000 CHF.
Supposons que vous ayez habité ce bien 12 ans :
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Pour le calcul du taux, cela compte comme 24 ans (occupation personnelle), donc taux minimal de 7%.
Montant de l’impôt :
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7% de 330’000 CHF = 23’100 CHF.
Points à retenir
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Le notaire prélève en général 5% du prix de vente pour garantir le paiement de l’impôt, puis reverse le solde après régularisation.
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La déclaration doit être envoyée dans les 30 jours suivant la vente.
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En plus de l’impôt sur le gain immobilier, des droits de mutation (environ 3%) sont également dus lors de la transaction.
En résumé :
En vendant un bien immobilier dans le canton de Vaud, vous paierez un impôt sur la plus-value nette, avec un taux qui diminue fortement selon la durée de détention et l’occupation personnelle du bien. Un calcul précis et la prise en compte des frais déductibles sont essentiels pour optimiser votre fiscalité lors de la vente.
